AUDYT BUDOWLANY I TECHNICZNY (TDD)
Kompleksowy audyt budowlany (Technical Due Diligence – TDD) w firmie SIVEL to wielobranżowe badanie stanu technicznego budynku lub lokalu wykonywane przed podjęciem kluczowych decyzji finansowych: zakupem nieruchomości na rynku wtórnym lub komercyjnym, przejęciem budowy w stanie surowym, odbiorem technicznym od dewelopera/generalnego wykonawcy lub planowaniem budżetu modernizacji (CAPEX). Realizujemy audyty budowlane w Warszawie, aglomeracji mazowieckiej oraz na terenie całej Polski.
Zakup kamienicy, używanego domu jednorodzinnego, hali magazynowej lub biurowca bez wcześniejszego sprawdzenia fundamentów, stropów, zawilgocenia i dachu przez konstruktora to ryzyko przejęcia ukrytych wad wartych setki tysięcy złotych. Podczas audytu inżynierowie SIVEL prześwietlają budynek aparaturą diagnostyczną i sporządzają raport techniczno-kosztowy wyceniający nakłady niezbędne do doprowadzenia obiektu do pełnej sprawności – dając Państwu twardy argument do negocjacji ceny zakupu.
- Audyt techniczny przed zakupem nieruchomości (Pre-Acquisition Technical Due Diligence) – kompleksowa ocena konstrukcji (fundamentów, ścian nośnych, stropów, więźby dachowej), hydroizolacji, elewacji i instalacji w domach, kamienicach, halach i budynkach komercyjnych
- Szacowanie nakładów inwestycyjnych i naprawczych (Analiza CAPEX / Red Flag Report) – zestawienie wykrytych wad krytycznych, pilnych i zalecanych wraz z realnym kosztorysem ich usunięcia przez SIVEL w horyzoncie 1, 3 i 5 lat
- Audyt konstrukcyjny pod kątem możliwości przebudowy, rozbudowy lub nadbudowy – sprawdzenie zapasu nośności fundamentów, słupów, ścian i stropów oraz wykonalności technicznej planowanej aranżacji lub montażu instalacji PV na dachu
- Audyt budynków w stanie surowym (przejęcie przerwanej budowy) – weryfikacja jakości wykonanych robót żelbetowych i murowych, klasy betonu (sklerometria), ciągłości izolacji, zgodności z projektem budowlanym i zapisami w dzienniku budowy
- Inżynierskie odbiory techniczne od deweloperów i generalnych wykonawców – instrumentalna kontrola płaszczyzn, kątów, wilgotności tynków/wylewek, mostków termicznych (kamera FLIR), szczelności garaży podziemnych i dylatacji posadzek przemysłowych
- Okresowe przeglądy budowlane roczne i 5-letnie (zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego) – kompleksowe kontrole stanu technicznego obiektów wielkopowierzchniowych, wspólnot mieszkaniowych i zakładów przemysłowych
Kiedy warto zlecić audyt budowlany inżynierom SIVEL?
Audyt budowlany zwraca się wielokrotnie już na etapie stołu negocjacyjnego ze sprzedającym lub wykonawcą w czterech typowych sytuacjach:
Przed podpisaniem umowy zakupu domu z rynku wtórnego lub kamienicy
Sprzedający bardzo często przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż wykonują tzw. „home staging”: szpachlują i zamalowują pęknięcia konstrukcyjne ścian, zasłaniają zawilgocone piwnice płytami GK na stelażu i maskują ugięte stropy sufitami podwieszanymi. Nasz audyt wykrywa te ukryte wady przed zapłatą ceny.
Zakup lub najem hali magazynowej, zakładu produkcyjnego lub biurowca (TDD)
W obiektach komercyjnych najdroższe ryzyka kryją się w osiadających posadzkach przemysłowych (pustki pod płytą, klawiszujące dylatacje), przeciekających dachach płaskich, niewystarczającej nośności dźwigarów dachowych (np. pod planowaną fotowoltaikę) oraz skorodowanych garażach podziemnych.
Zakup rozpoczętej budowy (stan zerowy, stan surowy otwarty lub zamknięty)
Przejęcie budowy po poprzednim właścicielu wiąże się z ryzykiem błędów w posadowieniu, zastosowania zaniżonej klasy betonu, braku izolacji poziomej lub odstępstw od projektu zatwierdzonego w pozwoleniu na budowę. Audyt weryfikuje stan faktyczny przed kontynuacją inwestycji.
Odbiór robót od wykonawcy lub przegląd przed upływem okresu rękojmi / gwarancji
Przeprowadzenie szczegółowego audytu budowlanego na 3–6 miesięcy przed wygaśnięciem 5-letniej rękojmi deweloperskiej lub gwarancji generalnego wykonawcy pozwala wspólnocie mieszkaniowej lub właścicielowi wyegzekwować bezpłatną naprawę wszystkich rys, przecieków i odspojeń na koszt wykonawcy!
Co dokładnie sprawdzamy podczas audytu budowlanego w SIVEL?
Audyt techniczny SIVEL prowadzony jest według ustrukturyzowanej listy kontrolnej obejmującej kluczowe elementy ustroju nośnego i powłoki budynku:
1. Fundamenty, podłoże gruntowe, piwnice i garaże podziemne
Badamy budynek pod kątem objawów nierównomiernego osiadania fundamentów (układ rys ukośnych, odchyłki pionowości ścian, przechyły posadzek mierzone niwelatorem laserowym). W piwnicach i garażach podziemnych sprawdzamy szczelność hydroizolacji pionowej i poziomej, mierzymy wilgotność masową murów i zasolenie, oceniamy korozję chlorkową słupów i płyt oraz na życzenie wykonujemy odkrywkę fundamentu i sondowanie gruntu.
- Wykrycie zamaskowanych podciągań kapilarnych i przecieków za ściankami z płyt gipsowo-kartonowych
- Ocena stanu drenażu opaskowego, opasek wokół budynku i odprowadzenia wód deszczowych
- Szacunek kosztów ewentualnego podbicia fundamentów lub wykonania przepony iniekcyjnej
2. Ściany konstrukcyjne, słupy, stropy, nadproża i schody
Analizujemy wszystkie zarysowania ścian nośnych i działowych, odróżniając niegroźne rysy skurczowe tynku od niebezpiecznych pęknięć konstrukcyjnych muru lub żelbetu. Mierzymy strzałki ugięcia stropów, badamy klasę betonu młotkiem Schmidta i rozkład zbrojenia detektorem, a w starych budynkach wykonujemy inspekcję endoskopową stanu belek stropów drewnianych i stalowych (stropów Kleina) w gniazdach oparcia.
- Sprawdzenie obecności i ciągłości wieńców żelbetowych oraz podciągów
- Ocena możliwości wyburzenia ścian i wykonania nowych otworów podczas planowanego remontu
- Weryfikacja nośności konstrukcji dachowej (dźwigarów, płatwi, więźby drewnianej) pod montaż instalacji PV
3. Elewacja, balkony, tarasy, pokrycie dachowe i termowizja
Kontrolujemy stan techniczny elewacji (odspojenia tynków, pęknięcia systemu ETICS, stan gzymsów i wieszaków w ścianach trójwarstwowych), płyt balkonowych i tarasów (korozja betonu, szczelność obróbek i izolacji) oraz pokrycia dachowego i kominów. Przy użyciu kamery termowizyjnej FLIR identyfikujemy mostki cieplne, braki w ciągłości termoizolacji, nieszczelności stolarki okiennej oraz zawilgocenia połaci dachowej.
- Pomiar wilgotności drewna konstrukcyjnego więźby dachowej oraz ocena porażenia biologicznego (grzyby, owady)
- Kontrola drożności i prawidłowości wentylacji grawitacyjnej lub mechanicznej
- Ocena stanu zabezpieczeń przeciwpożarowych głównych elementów konstrukcyjnych
4. Audyt dokumentacji formalno-prawnej i kosztorys nakładów (CAPEX)
Równolegle z badaniami na obiekcie weryfikujemy dokumentację techniczną nieruchomości: projekt budowlany i wykonawczy, pozwolenie na budowę, dziennik budowy, pozwolenie na użytkowanie, książkę obiektu budowlanego (KOB) oraz protokoły przeglądów okresowych. Sprawdzamy, czy rzeczywisty budynek zgadza się z zatwierdzonym projektem (brak niezalegalizowanych samowoli budowlanych, zmian konstrukcyjnych lub przekroczenia powierzchni zabudowy).
- Zestawienie ryzyk formalno-prawnych (Red Flags) przed transakcją zakupu
- Tabelaryczny budżet napraw i modernizacji (CAPEX): koszty natychmiastowe (0–6 mies.), średnioterminowe (1–2 lata) i długoterminowe (3–5 lat)
- Gotowy załącznik kosztowy do negocjacji obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości
Porównanie parametrów technicznych i zakresów stosowania technologii
| Zakres audytu SIVEL | Audyt Przedzakupowy Domu / Kamienicy | Audyt Przedzakupowy Komercyjny (TDD – Hala / Biurowiec) | Audyt Przed Upływem Rękojmi (Wspólnota / Inwestor) |
|---|---|---|---|
| Główny cel biznesowy Inwestora | Uniknięcie zakupu „miny” budowlanej i wynegocjowanie rabatu cenowego na niezbędne naprawy | Ocena ryzyk technicznych, nośności posadzek/dachu i kalkulacja budżetu CAPEX w modelu inwestycyjnym | Wykrycie wszystkich wad konstrukcyjnych i izolacyjnych budynku i ich bezpłatna naprawa na koszt dewelopera/GW |
| Badania instrumentalne w pakiecie | Niwelacja laserowa, pomiar rys, wilgotnościomierz wgłębny, termowizja, inspekcja dachu i piwnic (+ opcja odkrywki i geotechniki) | Pełna diagnostyka NDT (sklerometr, profometr, dylatacje posadzek, dach, konstrukcja główna, przegląd KOB i dokumentacji) | Kompleksowy przegląd garażu podziemnego (przecieki, rysy, chlorki), elewacji, balkonów, dachu i części wspólnych |
| Forma raportu końcowego | Raport inżynierski ze zdjęciami usterek + wycena kosztów naprawy (argument negocjacyjny) | Raport Technical Due Diligence (Red Flag + Pełny Raport + Tabela CAPEX w PLN/EUR) | Operat wad i usterek z kwalifikacją normową i wyceną roszczeniową gotowy do zgłoszenia rękojmi |
| Czas realizacji | 2 – 4 dni robocze od wizji na obiekcie | 5 – 10 dni roboczych (Red Flag w 48h) | 5 – 10 dni roboczych |
Czym różni się inżynierski audyt budowlany SIVEL od zwykłego „odbioru mieszkania za 400 zł”?
CO DECYDUJE O TRWAŁOŚCI NAPRAWY — PRAKTYKA INŻYNIERSKA SIVEL
Dlaczego typowa firma od odbiorów mieszkań nie wykryje poważnych wad konstrukcyjnych w domu z rynku wtórnego lub kamienicy? Standardowe firmy odbiorowe sprawdzają jedynie to, czy tynk na ścianie jest prosty pod łatą 2-metrową, czy w gniazdku jest prąd i czy szyba w oknie nie jest porysowana. Osoba bez doświadczenia w naprawach konstrukcji i geotechnice nie odróżni powierzchownej rysy tynku od początkowej fazy ścinania nadproża lub osiadania narożnika fundamentu na gruntach organicznych, a tym bardziej nie wyceni realnego kosztu podbicia fundamentów czy wymiany stropu!
- Przewaga audytu wykonywanego przez inżynierów SIVEL: Nasz audyt prowadzą praktykujący konstruktorzy i inżynierowie specjalizujący się na co dzień w ratowaniu osiadających budynków, wzmacnianiu stropów, kotwieniu murów i hydroizolacjach. Patrzymy na budynek od strony jego rzeczywistej trwałości i bezpieczeństwa, a podawane w raporcie koszty napraw wynikają z naszych realnych stawek wykonawczych, a nie z teoretycznych cenników.
Standardy Technical Due Diligence (TDD), Prawo budowlane i odpowiedzialność zawodowa
Audyty nieruchomości komercyjnych, przemysłowych i wielorodzinnych realizujemy zgodnie z międzynarodowymi standardami Technical Due Diligence (TDD / RICS) oraz polskim Prawem budowlanym (w tym wymogami przeglądów okresowych wg art. 62) i normami Eurokod.
Raporty z audytu podpisywane są przez inżynierów z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Zachowujemy pełną poufność (NDA) wobec analizowanych transakcji inwestycyjnych i danych majątkowych Klienta.
Przebieg audytu budowlanego w SIVEL – od zgłoszenia do raportu CAPEX
Realizujemy prace w uporządkowanym procesie inżynieryjnym – od diagnozy i projektu wykonawczego po protokolarny odbiór robót i przekazanie gwarancji:
Ustalamy przedmiot transakcji lub problemu (zakup domu/kamienicy/hali, przejęcie budowy, rękojmia) i wstępnie analizujemy rzuty archiwalne, księgę obiektu oraz zdjęcia z ogłoszenia.
Inżynier konstruktor SIVEL bada budynek od piwnic i fundamentów aż po więźbę dachową, wykonując pomiary geodezyjne/laserowe, wilgotnościowe, termowizyjne i sklerometryczne (możliwy udział Klienta podczas wizji).
Sprawdzamy zgodność rzeczywistych wymiarów i układu konstrukcyjnego z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz kompletność dokumentacji odbiorowej.
Już bezpośrednio po zakończeniu wizji (lub następnego dnia) przekazujemy telefonicznie najważniejsze wnioski („zielone / żółte / czerwone światło” dla zakupu lub inwestycji).
Sporządzamy przejrzysty raport z dokumentacją fotograficzną każdej usterki, oceną ryzyka konstrukcyjnego oraz tabelą kosztów niezbędnych napraw i wzmocnień.
Raport służy Państwu do wynegocjowania obniżki ceny zakupu lub roszczeń gwarancyjnych, a po sfinalizowaniu transakcji brygady SIVEL mogą kompleksowo wykonać wszystkie zaplanowane naprawy.
Ile kosztuje audyt budowlany w Warszawie i w Polsce? Czynniki wyceny
Koszt audytu budowlanego stanowi zazwyczaj mniej niż 0,1% – 0,3% wartości badanej nieruchomości, a bardzo często pozwala wynegocjować rabat cenowy w wysokości od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych:
- Typ i powierzchnia użytkowa obiektu – dom jednorodzinny (150–300 m²) vs wielokondygnacyjna kamienica (1000–3000 m²) lub hala przemysłowo-magazynowa (5000+ m²)
- Lokalizacja nieruchomości – audyty na terenie Warszawy i województwa mazowieckiego realizujemy bez dodatkowych kosztów dojazdu dalekobieżnego; obiekty w pozostałych województwach wyceniamy z uwzględnieniem logistyki zespołu
- Zakres badań dodatkowych – audyt bezinwazyjny (pomiary laserowe, termowizja, wilgotność, sklerometria) vs audyt rozszerzony o odkrywki fundamentów, odwierty geotechniczne gruntu i obliczenia statyczne nośności
- Liczba branż objętych audytem – audyt konstrukcyjno-budowlany vs pełny wielobranżowy audyt TDD (konstrukcja + instalacje sanitarne HVAC + instalacje elektryczne + ochrona ppoż.)
- Tryb ekspresowy (pod termin umowy przedwstępnej / aktu notarialnego) – możliwość realizacji wizji i raportu Red Flag w ciągu 24–48 godzin
W celu uzyskania bezpłatnej wstępnej analizy kosztów prześlij zdjęcia, rzuty lub opis obiektu na biuro@sivel.pl albo skontaktuj się bezpośrednio z naszym inżynierem pod numerem +48 500 602 401.
Jakie nieruchomości badamy w ramach audytów budowlanych SIVEL?
Domy jednorodzinne, wille, rezydencje i rozpoczęte budowy
Audyty przedzakupowe domów z rynku wtórnego (lata 30.–90. oraz współczesnych) i weryfikacja stanów surowych w Warszawie, podwarszawskich powiatach i w całym kraju.
Kamienice inwestycyjne i budynki wielorodzinne
Badanie stanu fundamentów, zawilgocenia piwnic, stropów drewnianych/Kleina, klatek schodowych i możliwości nadbudowy dla inwestorów oraz wspólnot mieszkaniowych.
Hale magazynowe, zakłady produkcyjne i obiekty logistyczne
Technical Due Diligence (TDD) konstrukcji stalowych i żelbetowych, badanie osiadania i płaskości posadzek przemysłowych oraz nośności dachów pod instalacje PV.
Biurowce, lokale usługowe i garaże podziemne
Audyty techniczne przed zakupem lub najmem długoterminowym oraz kompleksowe przeglądy gwarancyjne/rękojmiowe na 5. rok eksploatacji budynku.
POTRZEBUJESZ RZETELNEJ DIAGNOZY I WYCENY? SKONTAKTUJ SIĘ Z INŻYNIEREM SIVEL
Nie dobieramy technologii „w ciemno”. Prześlij nam zdjęcia uszkodzeń lub posiadaną dokumentację na biuro@sivel.pl albo zadzwoń pod numer +48 500 602 401. Nasz konstruktor przeanalizuje problem, wskaże bezpieczne rozwiązanie naprawcze i przedstawi kosztorys prac.
ZAMÓW OCENĘ TECHNICZNĄ I WYCENĘ
Skonsultuj stan techniczny budynku bezpośrednio z inżynierem SIVEL. Przygotujemy wstępną ocenę technologiczną oraz kosztorys prac.
Szybka ścieżka wyceny: wyślij na biuro@sivel.pl 2–4 zdjęcia uszkodzeń, lokalizację budynku oraz krótki opis problemu.
Wyceń swój projekt →DLACZEGO INWESTORZY WYBIERAJĄ SIVEL?
- 1. Diagnoza przed wyceną: dobieramy technologię po rozpoznaniu przyczyny awarii, a nie z szablonu.
- 2. Projekt + Wykonawstwo: współpracujemy z uprawnionymi konstruktorami i rzeczoznawcami (pełna odpowiedzialność).
- 3. Minimalna inwazyjność: prowadzimy prace bez wyłączania budynku z użytkowania tam, gdzie to możliwe.
- 4. Certyfikowane systemy: Stati-Cal, Sika, Remmers, Weber, MC-Bauchemie, stal AISI 304/316 i S355.
- 5. Gwarancja kontraktowa: pisemna gwarancja jakości i pełna dokumentacja powykonawcza (również dla PINB i WKZ).
POWIĄZANE USŁUGI INŻYNIERYJNE
Najczęściej zadawane pytania (FAQ) — AUDYT BUDOWLANY I TECHNICZNY (TDD)
Czy mogę uczestniczyć osobiście w audycie budowlanym na miejscu nieruchomości?
Jak najbardziej – gorąco do tego zachęcamy! Podczas wizji lokalnej nasz inżynier konstruktor na bieżąco pokazuje Państwu wszystkie sprawdzane elementy budynku, tłumaczy przyczyny widocznych pęknięć lub zawilgoceń prostym, zrozumiałym językiem oraz od razu wskazuje, które usterki są drobną kosmetyką, a które wymagają poważnych nakładów finansowych.
Czy w ramach audytu przed zakupem domu wykonujecie również wycenę kosztów naprawy wykrytych wad?
Tak, i jest to jeden z najważniejszych elementów naszego raportu! Jako firma wykonawcza dołączamy do audytu realne zestawienie kosztów usunięcia wykrytych wad (np. koszt osuszenia piwnicy i wykonania iniekcji poziomej, koszt zszycia pękniętych ścian czy naprawy balkonu). Taki dokument pozwala Państwu merytorycznie i skutecznie wynegocjować obniżenie ceny zakupu nieruchomości u sprzedającego.
Czy wykonujecie audyty budowlane tylko w Warszawie, czy również w innych miastach?
Nasza główna siedziba znajduje się w Warszawie (obsługujemy od ręki całą Warszawę oraz powiaty podwarszawskie: Piaseczno, Pruszków, Legionowo, Wołomin, Otwock, Mińsk Mazowiecki, Grodzisk Maz., Warszawski Zachodni), natomiast audyty kamienic, obiektów przemysłowych, hal, wspólnot mieszkaniowych i domów realizujemy na terenie całej Polski.
Jak szybko po zleceniu możecie przeprowadzić audyt przed podpisaniem umowy przedwstępnej?
Rozumiemy, że przy atrakcyjnych nieruchomościach czas decyzji jest kluczowy. W Warszawie i okolicach jesteśmy w stanie przeprowadzić wizję lokalną zazwyczaj w ciągu 24–48 godzin od zgłoszenia, przekazując ustne podsumowanie ryzyk od razu po zakończeniu badania na miejscu, a pełny pisemny raport z wyceną CAPEX w ciągu 2–4 dni roboczych.